Grundsteuer

Die Grundsteuer betrifft nicht nur private Immobilienbesitzer, sondern auch Unternehmer – darunter Apotheker, die ihre Betriebsimmobilie besitzen oder vermieten. Mit der Grundsteuerreform, die ab 1. Januar 2025 flächendeckend in Kraft tritt, ändern sich zentrale Bewertungsgrundlagen. In diesem Artikel erfahren Apotheker, welche steuerlichen Besonderheiten bei Apothekenimmobilien zu beachten sind und welche Schritte zur Vorbereitung auf die neue Grundsteuer erforderlich sind.

1. Hintergrund: Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden. Sie wird jährlich von den Kommunen erhoben und betrifft sowohl Privat- als auch Betriebsvermögen. Für Apotheken, die in eigenen Räumen betrieben werden oder vermietet sind, stellt die Grundsteuer eine Betriebsausgabe dar, die in der Gewinnermittlung steuerlich abziehbar ist.

2. Die Grundsteuerreform ab 2025 im Überblick

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. Ab 2025 gilt bundesweit ein neues Bewertungsverfahren, bei dem der Grundsteuerwert auf Basis aktueller Verkehrswerte berechnet wird. Dazu müssen Eigentümer bereits seit 2022 im Rahmen der "Feststellungserklärung" Angaben zu Grundstück, Gebäudenutzung, Fläche und weiteren Parametern übermitteln.

Die Reform verfolgt das Ziel, eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu erreichen. Das hat direkte Auswirkungen auf Apotheker, insbesondere wenn die Apotheke in einem gemischt genutzten Gebäude betrieben wird (z. B. Wohnen + Gewerbe) oder Teile des Gebäudes vermietet sind.

3. Betriebsvermögen versus Privatvermögen: Bedeutung für die Apotheke

Immobilien im Eigentum des Apothekers können entweder dem Betriebsvermögen oder dem Privatvermögen zugeordnet sein. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung der Grundsteuer:

• Betriebsvermögen: Die Grundsteuer ist Betriebsausgabe und reduziert den steuerpflichtigen Gewinn.
• Privatvermögen: Eine steuerliche Berücksichtigung erfolgt nur, wenn die Apotheke zur Miete betrieben wird und die Immobilie durch eine andere Gesellschaft (z. B. Besitzgesellschaft) bereitgestellt wird.

Gerade bei Betriebsaufspaltungen oder Holdingstrukturen sollten Apotheker die steuerliche Behandlung prüfen lassen, um Doppelbesteuerungen zu vermeiden.

4. Besondere Herausforderungen für Apotheker

Gemischt genutzte Immobilien:

Viele Apotheker wohnen im gleichen Gebäude, in dem sie auch ihre Apotheke betreiben. Das neue Bewertungsverfahren differenziert deutlich zwischen privat und gewerblich genutzten Flächen. Das kann zu höheren Grundsteuerwerten führen, wenn die gewerbliche Nutzung überwiegt.

Vermietung von Teilflächen:

Wenn einzelne Räume an Dritte vermietet werden (z. B. Arztpraxis, Kosmetikstudio), sind diese separat zu bewerten. Apotheker sollten daher klare Nutzungsverträge und Grundrisspläne vorhalten, um eine korrekte Abgrenzung zu ermöglichen.

Apotheken in Erbengemeinschaften oder Familienbesitz:

Sind mehrere Personen an der Immobilie beteiligt, sollte rechtzeitig geklärt werden, wer für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts verantwortlich ist. Bei Familienimmobilien empfiehlt sich eine steuerliche Beratung zur optimalen Gestaltung.

5. Unterschiede bei Grundsteuermodellen und Hebesätzen je Bundesland

Die Grundsteuerberechnung erfolgt künftig anhand neuer Bewertungsmodelle, die von Bundesland zu Bundesland variieren können. Während das Bundesmodell in vielen Ländern Anwendung findet, setzen andere wie Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell) oder Hamburg (Wohnlagemodell) auf eigene Verfahren.

Wesentliche Unterschiede für Apotheker:

• In Berlin wurde der Hebesatz deutlich von 810 auf 470 Prozent gesenkt, bei gleichzeitig differenzierten Messzahlen für Wohn- (0,31 ‰) und Nichtwohngrundstücke (0,45 ‰).
• Hamburg führt einen Grundsteuer-Hebesatz B von 975 Prozent ein, mit Härtefallregelungen bei schwer nutzbaren Grundstücken.
• Rheinland-Pfalz erlaubt differenzierte Hebesätze für Wohnen, Gewerbe und unbebaute Grundstücke.
• In Bremen wurde per Gesetz eine aufkommensneutrale Lösung geschaffen, mit reduzierten Hebesätzen (z. B. 755 % für Bremen-Stadt).
• Nordrhein-Westfalen erlaubt Kommunen durch eine Öffnungsklausel die Anwendung differenzierter Hebesätze. Messzahlen: 0,31 ‰ (Wohnen) und 0,34 ‰ (Nichtwohnen).
• Sachsen-Anhalt, Thüringen und weitere Länder bereiten differenzierte Hebesätze vor oder passen diese aktuell an.

Die Folge: Apotheker in unterschiedlichen Bundesländern müssen mit teils deutlich voneinander abweichenden Steuerlasten rechnen. Es lohnt sich, die kommunalen Hebesätze und ggf. Transparenzregister zu prüfen.

6. Handlungsempfehlungen für Apotheker

Grundsteuerbescheid prüfen:

Apotheker sollten den ab 2025 geltenden Grundsteuerbescheid genau überprüfen und im Zweifel Einspruch einlegen.

Nutzungsverhältnisse dokumentieren

Um unzutreffende Einstufungen zu vermeiden, sollten Nutzung, Fläche und Mietverhältnisse gut dokumentiert sein.

Steuerberater einbinden:

Gerade bei gemischt genutzten Immobilien oder komplexen Eigentumsverhältnissen sollte frühzeitig steuerliche Beratung eingeholt werden.

Grundsteuer als Betriebsausgabe erfassen:

Apotheker, die Eigentümer der Betriebsimmobilie sind, dürfen die Grundsteuer weiterhin als Betriebsausgabe geltend machen.

Fazit: Jetzt handeln und Überblick behalten

Die Grundsteuerreform betrifft auch Apotheken unmittelbar. Apotheker sollten prüfen, wie ihre Immobilie bewertet wurde, ob die Nutzungsangaben korrekt sind und welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben. Wer frühzeitig handelt, kann nicht nur finanzielle Nachteile vermeiden, sondern auch seine steuerliche Belastung gezielt optimieren. Die enge Zusammenarbeit mit einem steuerlich versierten Berater ist dabei der beste Weg, um rechtssicher durch die Reform zu navigieren.

Tipp zum Abschluss: Apotheker sollten sich frühzeitig mit einem spezialisierten Steuerberater abstimmen, um alle steuerlichen Spielräume optimal zu nutzen - noch besser:

Nehmen Sie am Webinar: Apo-Stb Seminar: Steuergestaltung Apotheken teil und erhalten Sie praxisnahes Wissen rund um Grundsteuer, Immobiliennutzung und steuerlichen Vermögensaufbau.