Erfolgreich investieren, klug verwalten: Wie Immobilien und Holdinggesellschaften Hand in Hand gehen

Die Investition in Immobilien ist nicht nur eine langfristige finanzielle Entscheidung, sondern kann auch erhebliche steuerliche Vorteile bieten. Insbesondere die Kombination von Immobilien und Holdingstrukturen eröffnet interessante Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie durch geschickte Planung und die Gründung einer Holdinggesellschaft Ihre Steuerlast optimieren können.

Warum Steuern sparen mit Immobilien?

Die Überlegung, wie sich Steuern durch kluge Immobilieninvestitionen einsparen lassen, ist von zentraler Bedeutung für jeden, der in diesen Markt investiert. Immobilien gelten als verlässliche und renditestarke Kapitalanlage, doch die damit verbundene Steuerlast kann erheblich sein. Es existieren verschiedene Strategien, um diese Belastung zu reduzieren und dabei von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen

Fachleute sind sich einig, dass Immobilienbesitzer von diversen steuerlichen Vorteilen profitieren können. Hierzu gehören Abschreibungen auf Gebäude und Inventar, die im Rahmen der Einkommensteuer geltend gemacht werden können. Zusätzlich bieten Sonderabschreibungen und Förderprogramme die Möglichkeit, zusätzliche Steuerersparnisse zu erzielen. Der Weg zur optimalen Steueroptimierung beginnt somit bereits bei der intelligenten Nutzung dieser steuerlichen Anreize.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien unterliegen der Einkommensteuer. Dies bedeutet, dass der Überschuss der Mieteinnahmen über die Ausgaben im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung versteuert wird. Es ist daher wichtig, sämtliche Einnahmen und Ausgaben sorgfältig zu dokumentieren.

Zufluss und Abfluss

Die Unterscheidung zwischen Zufluss (Einnahmen) und Abfluss (Ausgaben) ist bei der Steuererklärung von großer Bedeutung. Mieteinnahmen und Nebenkostenvorauszahlungen gelten als Zufluss, während Ausgaben wie Maklergebühren, Steuerberatungskosten, Zinsaufwendungen und Sanierungskosten als Abfluss betrachtet werden. Eine genaue Buchführung ist unerlässlich.

Abschreibungen

Die Abschreibung von Immobilien basiert auf dem Baujahr des Gebäudes. Um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen, ist es ratsam, den Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen. Ein höherer Gebäudewert ermöglicht eine schnellere und höhere Abschreibung, was zu einer Reduzierung der steuerpflichtigen Einnahmen führt.

Die Rolle von Holdinggesellschaften

Eine Holding ist eine Gesellschaft (GmbH, UG, AG, KG, OHG), die Anteile an anderen Gesellschaften hält und somit eine Schnittstelle zwischen dem Inhaber und den betreffenden Gesellschaften bildet.

Warum ist das relevant? Eine Holding bietet die Möglichkeit, verschiedene Beteiligungen in einer zentralen Gesellschaft zu "verwalten" und steuerliche Vorteile zu nutzen. Dies ist besonders für Familien als Vermögenspool interessant, da Angehörige gemeinsam an Gesellschaften, Aktien und Immobilien teilhaben können, um Vermögen zu sichern.

Haftungsbeschränkung

Die Haftungsbeschränkung, die durch Holdinggesellschaften geboten wird, ist ein bedeutender Vorteil. Sie schafft eine klare Trennung zwischen dem Vermögen der Holding und dem Vermögen der einzelnen Immobilienbesitzer. Dadurch sind die persönlichen Vermögenswerte vor potenziellen Risiken, die aus den Immobilieninvestitionen resultieren könnten, geschützt.

Optimierte Steuerstruktur

Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die optimierte Steuerstruktur, die Holdinggesellschaften ermöglichen. Durch die Kombination von mehreren Immobilien unter dem Dach einer Holding kann eine effizientere steuerliche Behandlung erfolgen. Dies bedeutet, dass Einnahmen und Ausgaben besser verwaltet werden können, um die Gesamtsteuerlast zu reduzieren.

Verwaltung 

Holdinggesellschaften fungieren auch als übergeordnete Instanzen, die die Verwaltung mehrerer Immobilien erleichtern. Dies vereinfacht nicht nur die organisatorischen Abläufe, sondern ermöglicht auch eine bessere Kontrolle über die finanzielle Situation jeder einzelnen Immobilie. Die Holding agiert als strategischer Knotenpunkt, der die Gesamtperformance der Immobilienportfolios optimiert.

Es ist wichtig zu betonen, dass die Wahl der geeigneten Holdingstruktur von verschiedenen Faktoren abhängt, einschließlich der Art der Immobilien, der finanziellen Ziele und der individuellen steuerlichen Rahmenbedingungen. Daher ist es ratsam, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die optimale Holdingstruktur für die individuellen Bedürfnisse zu identifizieren und zu implementieren.

Fallbeispiel

Sie, als erfolgreicher Apotheker, besitzen eine Apotheke und erzielen durch Ihren Betrieb einen Jahresgewinn von 100.000 Euro. Nach Abzug der Körperschaftsteuer (15%) und der Gewerbesteuer (15%), bleiben Ihnen nun noch 70.000 Euro an Gewinnausschüttung übrig. Von diesem Gewinn müssen Sie nun allerdings noch die Kapitalertragsteuer abziehen, die 25% beträgt. Somit bleiben Ihnen am Ende noch 52.500 Euro Ihres Gewinns übrig. 

Wenn Sie allerdings den ausgezahlten Gewinn unter Einbezug einer Holdinggesellschaft berechnen, entfällt die Kapitalertragsteuer. Stattdessen wird der Gewinn mit einer Körperschaftsteuer von nur 1,5% versteuert und Ihnen bleibt somit ein Gewinn von 68.950 Euro. 

Holding gründen: Wege und Herausforderungen

Neugründung

Für eine Neugründung gestaltet sich die Gründung einer Holding, beispielsweise einer GmbH, vergleichsweise einfach, da in der Regel keine steuerlichen Risiken drohen. Hierbei wird die Muttergesellschaft als Gesellschafterin einer Tochtergesellschaft gegründet, die dann das eigentliche Unternehmen betreibt.

Gründung bei bestehenden Unternehmen

Für bereits bestehende Unternehmen hängen die steuerlichen Auswirkungen von der Rechtsform ab. Hier stellt sich die Frage, wie das Unternehmen Teil einer Holding werden soll. Eine Möglichkeit besteht darin, das Unternehmen auf eine Tochtergesellschaft zu übertragen, wobei der bisherige Eigentümer Anteile an dieser Gesellschaft erhält. Die Übertragung der Anteile auf die Muttergesellschaft ist eine alternative Option, bei der der bisherige Eigentümer der Anteile Gesellschafter der Holding wird.

Steuerbelastung bei der Holdinggründung

Jede Übertragung von Anteilen oder Unternehmen, die steuerlich relevant sind, wirft die Frage auf, ob es zu einer Besteuerung kommt. Generell führt die Übertragung von Anteilen und Betrieben in der Regel zu einer Steuerbelastung, es sei denn, es greifen Ausnahmen des Umwandlungssteuerrechts (UmwStG). Zahlreiche Regelungen und Gestaltungsmöglichkeiten bieten jedoch Spielraum für eine gefahrlose Gründung von Holdinggesellschaften.

Holding: Steuern sparen oder nicht?

Die Frage, ob sich die Gründung einer Holding lohnt, kann nicht mit einem klaren Ja und Nein beantwortet werden. Entscheidend ist, welche Zwecke mit der Holding verfolgt werden und wie Gelder zukünftig verwendet werden sollen.

Gelder dienen Geschäftszwecken: Die Holding kann interessant sein, wenn Gelder und Gewinne zur Refinanzierung verwendet werden sollen. Dividenden, die die Muttergesellschaft von ihrer Tochtergesellschaft erhält, unterliegen beispielsweise nur einer Steuerbelastung von 5%.

Gelder dienen privaten Zwecken: Wenn die Gelder für private oder nichtunternehmerische Zwecke genutzt werden sollen, bietet die Holding keinen zusätzlichen steuerlichen Vorteil. In diesem Fall erfolgt die "normale" Besteuerung, möglicherweise sogar höher als ohne Holding.

Fazit

Die Kombination von Immobilien und Holdinggesellschaften eröffnet vielfältige Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. Allerdings ist die Gründung einer Holding kein pauschales Steuersparmodell. Vielmehr hängt der Erfolg davon ab, welche Ziele verfolgt werden und wie die Gelder genutzt werden sollen. Eine Holding kann im betrieblichen Umfeld ein ausgezeichneter Weg sein, um Steuern zu sparen, Vermögen zu schützen und strukturelle Änderungen vorzubereiten. Unabhängig von steuerlichen Überlegungen kann die Holding auch in der Strukturierung von Prozessen, der Vermögensnachfolge und der Vorbereitung von Veräußerungen sinnvoll sein.