Wenn die Kinder anfangen zu studieren, machen viele Eltern sich Gedanken um die Finanzierung. Nicht zuletzt die benötigte Studentenbude kann eine finanzielle Hürde darstellen. Das muss jedoch nicht so sein. Die Studentenwohnung ist eine Möglichkeit, wie während der Ausbildung Kosten einfach minimiert und Steuern gespart werden können. Folgendermaßen können aus der Studentenwohnung steuerliche Vorteile gezogen werden.

Voraussetzungen und Vorgehen

Damit die Studentenwohnung tatsächlich zum Steuersparmodell werden kann, müssen die Eltern als Grundlage eine eigene Wohnung besitzen. Diese Voraussetzung muss erfüllt sein, sollten die Eltern keine Wohnung am Studienort des Kindes haben, müssen sie folglich eine erwerben. Die Wohnung wird schließlich zu einer verbilligten Miete an das eigene Kind vermietet. Mieteinkünfte sind steuerpflichtig. Das bedeutet umgekehrt aber auch, dass Vermieter entstandene Kosten von der Steuer absetzen dürfen. Werbungskosten, wie etwa Gebäudeabschreibung oder Schuldzinsen, dürfen bei einer solchen Vermietung an nahe Angehörige zu 100% geltend gemacht werden. Absetzbare Kosten, wie etwa für die Anschaffung und Instandhaltung der Mietwohnung übersteigen oft die eingenommene Miete, wenn die Wohnung günstig an ein Familienmitglied vermietet wird. Die geringen Mieteinnahmen führen zu negativen Einkünften bei den Eltern. Sie werden mit den anderen Einkünften der Eltern verrechnet und reduzieren somit am Ende die Gesamtsteuerlast.

Beispielrechnung:

Die Eltern erwerben für 125.000€ eine Wohnung
Sie vermieten die Wohnung für 350€ im Monat. Die ortsübliche Miete beträgt 530€ pro Monat. Sie verlangen damit ca. 66% der ortsüblichen Miete.
Die Eltern erzielen damit negative Einkünfte i.H.v. 3.000€. Diese reduzieren die Steuerlast. Die Mieteinnahmen von 4.200€ (350€x12) bleiben in der Familie.
Alternativ wären Mietkosten in Höhe von 6.360 (530€x12) entstanden.

Zusätzlicher Vorteil, die Mieteinnahmen bleiben in der Familie, sind also „kostenneutral“. Die Eltern können ihrem Kind das Geld für die Bezahlung der Miete im Voraus zur Verfügung stellen. Später erhalten sie es in Form der Miete automatisch wieder zurück.

Das gilt es zu beachten

Die vorgestellte Methode kann selbstverständlich nur umgesetzt werden, wenn die Eltern ein ausreichendes Grundeinkommen haben. Nur dann können sie es sich leisten, auf die Mieteinnahmen von der Wohnung zu verzichten.
Des Weiteren muss die Miete, welche die Eltern letztendlich von ihren Kindern verlangen, eine gewisse Höhe haben. Vorgeschrieben sind mindestens 66% der ortsüblichen Miete. Liegt die Miete unter den geforderten 66%, erkennt das Finanzamt die Mietverluste nicht an. Die Werbungskosten werden dann anteilig gekürzt. Bei den 66% wird mit der Warmmiete, also der Miete inklusive Nebenkosten, gerechnet.

Absetzbare Kosten

Folgende Kosten können die Eltern als Inhaber und Vermieter absetzen.

Anschaffungskosten
Wer eine Immobilie vermietet kann jedes Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungskosten abschreiben.

Nebenkosten beim Kauf
Als Anschaffungskosten gelten in diesem Fall nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten des Erwerbs wie Makler-Courtage, Notargebühren, Grunderwerbssteuer und weitere Ausgaben.

Werbungskosten
Grundsteuer, Zinsen für das Hypothekendarlehen, Ausgaben rund um die Vermietung und weiter Werbungskosten können die Vermieter direkt in voller Höhe absetzen.

Erhaltungsaufwand
Fällige Reparaturen, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen lassen sich ebenfalls steuerlich anrechnen.

Den Mietervertrag „finanzamtsicher“ machen

Wichtig ist zudem, dass ein rechtlich gültiger Mietvertrag vorliegt und dass die Miete regelmäßig auf dem Vermieterkonto der Eltern eingeht. Die Kinder müssen folglich jeden Monat nachweislich Miete bezahlen. Bei Mietvereinbarungen zwischen Eltern und ihren studierenden Kindern, prüft das Finanzamt besonders kritisch. Damit das Mietverhältnis am Ende auch steuerlich anerkannt wird, sollten daher ein paar Punkte beachtet werden.

  • Schriftlicher Mietvertrag
    Zum Nachweis gegenüber dem Finanzamt muss der Mietvertrag gemäß den allgemein geltenden rechtlichen Vorschriften schriftlich abgeschlossen werden. Am besten ist es, wenn der Vertrag unbefristet ist. Ein rückwirkend erstellter Vertrag wird steuerlich nicht anerkannt.
  • Fremdvergleich
    Der abgeschlossene Mietvertrag muss einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, er muss alle Vereinbarungen enthalten, die auch in einem Mietvertrag mit fremden Dritten getroffen werden würden. Dazu zählen beispielsweise Vereinbarungen über die Nebenkosten. Diese müssen in vollem Umfang vom Mieter, also dem Kind, bezahlt werden. Der Vermieter hingegen ist verpflichtet, eine fristgerechte Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
  • Vereinbarungen einhalten
    Die Vereinbarungen, die im Mietvertrag festgelegt wurden, müssen auch tatsächlich eingehalten werden. Wichtig ist dabei vor allem die Zahlung der Miete zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt.

Sonderfall Einliegerwohnung

Falls es sich bei dem vermieteten Wohnraum um einen Teil des eigenen Hauses handelt, folglich eine Einliegerwohnung, entsteht ein Sonderfall. Dann sind weitere Vorgaben zu beachten, damit das Steuersparmodell dennoch funktioniert. Bei dem vermieteten Bereich muss es sich um eine abgeschlossene Wohnung handeln. Ein ausgebautes Dachzimmer reicht nicht aus. Die Einliegerwohnung muss einen separaten Eingang, eine Küche und ein Bad erhalten. Dann kann sie ebenfalls vergünstigt an die eigenen Kinder vermietet werden.

Alternative Möglichkeit – Überlassung einer Mietwohnung

Das gerade beschriebene Steuersparmodell setzt voraus, dass die Eltern sich eine zusätzliche Eigentumswohnung leisten können und wollen. Das ist selbstverständlich nicht immer der Fall. Es gibt jedoch auch mit einer Mietwohnung die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Die Mietwohnung wird dann auf den Namen der Eltern angemietet welche sie anschließend kostenlos ihrem Kind zur Verfügung stellen. Diese Variante kann allerdings nur steuerliche Vorteile bringen, wenn die Eltern kein Kindergeld mehr erhalten.

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