Mietrecht: Mietvertrag für ein Apothekengewerbe – Die Besonderheiten

• Mieter muss immer der Inhaber der Apotheke sein. Weiterhin kann nur derjenige Inhaber sein, der über eine Apothekenbetriebserlaubnis verfügt.
• Konkurrenzschutz beachten: Dieser besagt, dass der Eigentümer keine Räumlichkeiten im selben Gebäude an einen Konkurrenten vermieten darf. Das heißt also, dass kein weiteres Mietverhältnis zu einem Apotheker bestehen darf. In dieser Hinsicht sollte im Vertrag stets aufgeführt werden, welchem unternehmerischen Zwecke die Miete dient. Konkret also in diesem Fall: Dem Betrieb einer öffentlichen Apotheke.
• Herkömmliche Gewerbemietverträge beinhalten in der Regel keinen Kündigungsschutz. Lediglich die Kündigungsfrist von 6 Monaten muss eingehalten werden. Es ist jedoch ratsam, bei Abschluss eines Mietvertrags individuelle Regelungen die Kündigungsfrist betreffend auszuhandeln. Denn sowohl Vermieter als auch Mieter brauchen Planungssicherheit.
• Doch Vorsicht ist geboten, denn auch eine zu lange Mietlaufzeit kann schnell tückisch werden, insbesondere dann, wenn sich wirtschaftliche Engpässen ankündigen. Am Besten ist es deshalb, eine kürzere Mietdauer mit Option auf Verlängerung auszuhandeln.
• Kostenfalle Nebenkosten und Instandhaltung: Neben der Miethöhe und den damit verbundenen Fixkosten ist es auch immer ratsam, einen Blick auf die Nebenkosten zu werfen. Denn nicht alle Vermieter rechnen nach ein und demselben System ab. Gleichzeitig gilt es vorab zu klären, wer im Fall der Fälle für Instandhaltungskosten des Apothekenbetriebs aufkommt.

Das Prinzip der wirtschaftlichen Unabhängigkeit besagt, dass die Höhe der Miete der Räumlichkeiten nicht an den Umsatz/ Gewinn der gekoppelt sein darf. Sollte ein Mietvertrag eine derartige Klausel beinhalten, ist er rechtswidrig und somit ungültig. Die freie Bestimmung des Mietzinses sowie Beteiligungen, mit denen ein Vermieter vom Erfolg des Apothekenbetriebs finanziell profitiert, werden durch §9 des ApoG eingeschränkt.

Beim Abschluss eines Mietvertrags für eine Apotheke sollte selbstverständlich im Vorfeld bereits darauf geachtet werden, dass die Räumlichkeiten die baulichen Vorschriften, die für Apotheken gemäß der Apothekenbetriebsordnung gelten, erfüllen können. Die Eignung hierfür erfolgt durch die Aufsichtsbehörde, die sich an der Apothekenbetriebsordnung orientiert. Wichtige Voraussetzungen sind bspw.

• die Zugänglichkeit bzw. Barrierefreiheit der Apotheke,
• Lagertemperaturen, die es einzuhalten gilt,
• ausreichende Beleuchtung und Belüftung,
• die zwingende Verbindung aller Räumlichkeiten miteinander (damit sind externe Lagerräume rechtswidrig),
• ausreichender Schutz vor unbefugtem Zutritt
• einwandfreier baulicher und hygienischer Zustand der Apotheke.

Gerade bei Mietverträgen für Apotheken die sich in Einkaufszentren befinden, lohnt es sich, eine gesonderte Klausel hinsichtlich sog. Magnetmieter auszuhandeln. Magnetmieter sind in erster Linie diejenigen Mieter des Gebäudekomplexes, die Kunden 'magnetisch' anziehen, also Kunden in das Einkaufszentrum locken. Dies hat nämlich maßgebliche Vorteile für den Betrieb der Apotheke. Sollte ein derartiger Magnetmieter das Gebäude verlassen, kann das im ein oder anderen Fall durchaus negative Auswirkungen für die gesamte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums und somit auf die des einzelnen Apothekenbetriebs haben.

Diese angesprochenen wesentlichen Punkte, die den Handlungsspielraum eines Mietvertrags im Apothekengewerbe einschränken sind in ihrer Einhaltung also zwingend notwendig. Bei Verstoß gegen diese Regelungen droht die Unwirksamkeit des Vertrags und, im Rahmen einer Überwachung durch die Behörden, der Entzug der Betriebserlaubnis für eine Apotheke. Da die Prüfung des Apothekenmietvertrags bereits vor der Vergabe der Betriebserlaubnis erfolgt, ist es zudem dringend zu empfehlen, dass im Falle einer Nichtzulassung dem Mieter ein Rücktrittsrecht vertraglich eingeräumt wird. Somit sichert er sich im Falle eines Scheiterns ab.

Wie bereits erwähnt, sollten rechtliche Detailfragen zum Mietvertrag einer Apotheke immer einem Anwalt vorgelegt werden.

• Ist der Betrieb einer öffentlichen Apotheke im jeweiligen Gebäude baurechtlich zulässig?
• Garantiert der Vermieter einen Konkurrenzschutz?
• Beinhaltet der Vertrag eine Ausstiegsklausel bei Ausfall des Magnetmieters?
• Welche Laufzeit hat der Vertrag? Ist die Option auf Verlängerung vorhanden? 
• Wie hoch sind die Nebenkosten?
• Gewährt der Vermieter ein Rücktrittsrecht?
• Welche Regelungen gelten bei Nachfolge im Todesfall?