Wenn man eine Apotheke kaufen möchte, ist es wichtig zu wissen: Bei einer Apotheken-Immobilie handelt es sich um eine besondere Art des Gewerbes. Bei der Ausgestaltung des Mietvertrags gibt es deshalb gewisse Besonderheiten zu beachten. Mietverträge über Gewerberäumlichkeiten beinhalten meist standardisierte vorformulierte Paragrafen und Klauseln, die jedoch nicht immer für Apotheken-Immobilien übernommen werden können. Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem Mietvertrag für Apotheken. Was muss beachtet werden und warum ist der Mietvertrag besonders für Apotheken so wichtig? Auf was muss beim Apothekenkauf geachtet werden?
Entzug der Betriebserlaubnis bei fehlerhaftem Mietvertrag
Vorformulierte Vertragsentwürfe, selbst wenn diese für Gewerberäume gedacht sind, eignen sich nur bedingt als Grundlage für ein Apothekenraum-Mietverhältnis. Das liegt daran, dass diese Entwürfe die apothekenspezifischen Aspekte in der Regel nicht berücksichtigen. Was zudem zu Überforderung führen kann, ist, dass für Gewerbemietverträge – anders als bei Mietverträgen für Wohnimmobilien – keine eindeutigen rechtlichen Regelungen gelten. Wenn der Mietvertrag für Apotheken fehlerhaft ist, kann das dazu führen, dass dieser ungültig oder unwirksam wird. In extremen Fällen kann der Verstoß gegen geltende Normen im Mietvertrag auch zum Entzug der Betriebserlaubnis führen. Außerdem hat der Mietvertrag, wenn er sich auf eine Apotheken-Immobilie bezieht, auch eine wesentliche Bedeutung für die Fortführungsmöglichkeit durch einen Erwerber und ist damit preisbildendes Merkmal bei der Ermittlung des Geschäftswertes einer Apotheke.
Auf was muss nun geachtet werden, damit der Mietvertrag über Apothekenräume rechtlich geltend ist? Das wird im Anschluss aufgezeigt.
Besonderheiten beim Mietvertrag für Apotheken
Für Apotheken gelten ganz besondere rechtliche Bedingungen. Dazu gehört zum Beispiel die Erlaubnispflicht nach § 1 ApoG und das Verbot der Apothekenpacht nach § 9 ApoG. Der Mietvertrag darf im Normalfall nur die Überlassung der leeren Räumlichkeiten regeln, nicht aber die Verpachtung eines eingerichteten Apothekenbetriebs zum Gegenstand haben.
Der Mietvertrag ist ein wichtiger Standortfaktor und damit ein wertbildendes Merkmal der Apotheke. Für die Existenz der Apotheke ist es von Bedeutung, dass im Mietvertrag eine feste Laufzeit mit der Option zur Verlängerung enthalten ist. Trotz ursprünglicher fester Laufzeiten kann der Mietvertrag dennoch durch unbedachtes und einverständliches Handeln kurzfristig kündbar werden. Das ermöglicht es dem Vermieter Mieterhöhungen durchzusetzen oder einem Konkurrenten die Mieträume anzubieten, was wiederum zur Existenzvernichtung der Apotheke führen kann.
Unabhängigkeit des Apothekers
In Hinblick auf das Apothekengesetz (ApoG) darf der Mietvertrag keine Regelungen enthalten, die die wirtschaftliche und pharmazeutische Unabhängigkeit des Apothekers unangemessen einschränken. Sollte gegen diese Norm im Mietvertrag verstoßen werden, kann das im Rahmen der behördlichen Überwachung zur Entziehung der Betriebserlaubnis führen.
Einige Apothekenverkäufe und - übergaben sind auch schon daran gescheitert, dass im Mietvertrag unklare Um- oder Rückbauverpflichtungen enthalten waren.
Mieter und Inhaber
Es gilt zu beachten, dass der Mieter der Räumlichkeiten auch der Inhaber der Apotheke sein muss. Gibt es mehrere Mieter, müssen diese ebenfalls eine Betriebserlaubnis haben. Gesellschaften als Mieter einer Apotheke sind nur in zwei Varianten möglich, als GbR und als OHG. Ergibt sich aus dem Mietvertrag ein Fall von unerlaubter Apothekenpacht oder ist der vertragliche Mieter nicht der Inhaber der Betriebserlaubnis für die Apotheke, dann kann sich der abgeschlossene Vertrag als unwirksam erweisen.
Wirtschaftliche Unabhängigkeit
Unwirksam sind Gewerbemietverträge für Apothekenräume auch dann, wenn die Miete an den Umsatz oder den Gewinn der Apotheke gekoppelt ist. Diese Vorschrift soll die wirtschaftliche Unabhängigkeit der Apotheke sichern. Was auch schon zu einer Gefährdung der Existenzgrundlage geführt hat, waren verbotene umsatz – oder gewinnorientierte Absprachen und Vereinbarungen, die auf ein unzulässiges Pachtverhältnis oder auf eine stille Gesellschaft hindeuten.
Da die Erlaubnis zum Betrieb der Apotheke erst nach Prüfung des Mietvertrags erteilt wird, sollte der Vertrag eine entsprechende Ausstiegsklausel enthalten: Ein Rücktrittsrecht des Mieters für den Fall, dass die Zulassung scheitert.
Aus diesen oben genannten Gründen ist es demnach besonders bei der Miete von Apothekenräume wichtig, einen passenden und wirksamen Mietvertrag zu erstellen. Dabei können Steuer- und Rechtsberater mit Spezialisierung auf den Apothekerberuf unterstützen. Wegen der vielen gesetzlichen Änderungen im Mietrecht der letzten Jahre ist es ratsam, Mietverträge, die schon seit längerem existieren, neu zu überprüfen.
Gewerbemietvertrag
Der Gewerbemietvertrag stellt kein eigenständiges Rechtsgebiet dar, sondern basiert einzig und allein auf dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): Das Mietrecht des BGB dient zunächst dem Mieter und soll diesen vor willkürlichen Maßnahmen des Vermieters bewahren. Das wird dadurch begründet, dass sich der Mieter gegenüber dem Vermieter in einer sozial schwächeren Position befindet. Beim Gewerbemietrecht ist das etwas anders. Dieses unterliegt keinen mieterschützenden Normen wie dem Kündigungsschutz.
So muss ein Mietvertrag über eine Gewerbefläche demnach immer einen separat hinzugefügten Paragrafen enthalten, der den Mieter vor einer Kündigung bewahrt. Wenn dieser nicht hinzugefügt wird, kann der Vermieter den Mieter im Rahmen der regulären sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen. Das mag auf den ersten Blick nach einer langen Zeit klingen, doch Erfahrungen haben gezeigt, dass diese Zeit zu kurz bemessen ist, um eine geeignete andere Apothekenimmobilie zu finden. Das zeigt auf, wie wichtig die Vertragsgestaltung bei einem Mietvertrag für Apotheken ist.
Auf was muss beim Mietvertrag geachtet werden?
Wie bereits angeführt, gibt es bei Gewerberaummieten anders als bei Wohnraummieten keinen speziellen gesetzlichen Schutz für die Mieter. Der Mietvertragsgestaltung kommt in dieser Hinsicht eine besondere Bedeutung zu. Hier aufgeführt sind Aspekte, die häufig problematisch sind und auf die geachtet werden sollte:
- Formwirksamkeit
- Anforderungen des Apothekengesetz
- Laufzeit und Verlängerungsoptionen
- unbedachte Nachträge/Änderungen und folgend kurze Kündigungsfristen
- Unterschriften/Vertragsparteien
- Staffel und Indexmiete
- Konkurrenzschutz
- Modernisierungsankündigung und Ausschluss der Minderung
- Nachfolgeregelungen/Übergabemöglichkeit an Nachfolger/Erwerber
- Kündigungsausschluss bei Tod des Mieters
- Verpachtungsberechtigung/Untervermietung
- Ein- und Umbauten (z. B. Klimaanlage)
All die hier aufgeführten Aspekte und Hinweise dafür, warum ein Mietvertrag gerade für Apotheken besonders wichtig ist und von einem Experten geprüft werden sollte.
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